Ⅰ. 가족 구조의 변화: 인구 감소와 저출산 및 고령화

➊ 1인 가구의 지속적 증가

국내 1인 가구는 1980년대 총가구의 4.8% 정도였지만, 이후 빠르게 증가해 현재 403만 세대(총가구의 23.3%)로 주택시장 내 새로운 수요 계층으로 부상했다. 국내 총가구 수는 1975~2010년 동안 2.6배 증가했지만, 같은 기간 1인 가구는 14.4배나 늘었다. 이와 같은 변화의 추세는 세대별 다양한 요인으로부터 기인한다. 결혼관에 대한 변화로 초혼 연령이 높아졌고, 더불어 혼인율은 하락했다. 또한, 이혼율 상승에 따른 싱글족의 증가도 무시 못 할 영향이며 혼자 사는 노인들도 계속 늘고 있다. 특히, 1인 가구의 63.9%가 여성이라는 것은 눈여겨볼 만하다.

한편, 2010년부터 은퇴하기 시작한 베이비붐 세대(1955~63년생, 712만 명, 전체 인구의 14.6%)가 곧 고령층에 진입하게 되는데, 한국 사회 전반의 고령화가 본격화될 것이 분명하다. 베이비붐 세대는 타 세대보다 보유 자산이 상대적으로 많고, 은퇴 후 삶에 대한 관심이 높아 향후 노년의 삶에 대한 패러다임도 변할 것으로 보인다. 1인 가구 중 60세 이상 고령 계층 가구의 비중은 2005년 38.7%였다. 이것이 2020년에는 52.7%가 될 것으로 예측된다.

➋ 1인 가구의 주택 유형

1인 가구는 주로 대학가 또는 도심으로의 접근이 편리한 지역에 밀집해 있으며, 고시원이 많은 관악구(9.9%)와 오피스텔이 밀집한 강남구(7.0%)에 가장 많이 거주하는 것으로 나타난다. 1인 가구의 거주 기간은 1년 이내의 단기 거주가 32.2%(서울시 평균 20.2%)이며, 다가구형 원룸을 포함한 단독주택 거주 비율이 가장 높고, 임차 거주가 대부분이다(83.6%). 1인 가구의 유형은 대학인접형, 독립생활형, 노인복지형으로 분류할 수 있다. 대학인접형은 주로 대학가 주변의 학생과 취업 준비자들의 주거 유형, 독립생활형은 저소득 1인 가구의 주거 유형, 노인복지형은 독거 노인의 주거 유형이다.

Ⅱ. 주거 환경의 변화; 주택시장변화, 주택보급률, 자가점유율

➊ 1960년대 이후 주요 주거 환경의 변화

1960년대에는 도시화 및 산업화로 도시의 인구 증가를 우려한 정부가 주택공급을 위해 1962년 대한주택공사를, 1967년에는 한국주택금고를 설립했다. 1977년에는 주택건설촉진법을 제정하여 무주택 국민의 주거생활 안정을 도모하고 주거 수준을 향상하고자, 주택 건설과 자금조달과 운용에 관한 사항을 규정했다. 1989년 수도권 5개 신도시개발계획이 발표되었는데, 여기엔 서울에 집중된 인구를 분산시키려는 목적도 있었다.

IMF 이후 2000년대 들어, 이미 주택 보급률이 확대된 데다가 부동산 경기가 침체하자 반값아파트가 생겨나기 시작했고, 2008년 글로벌 금융 위기 이후에는 하우스푸어라는 신조어가 생길 만큼, 주택 담보 대출에 따른 경제적 어려움을 겪는 이들이 많아졌다. 당면한 주택 문제를 해결하기 위한 아이디어 중 하나로, 그간 간간히 자생적으로 생겨난 민간의 공유주택은 이제 정부의 주택정책으로 자리 잡게 되었고, 서울시는 2014년 서울시 협동조합형 공공임대주택인 ‘행복주택’을 비롯한 다양한 임대 공동주택을 도입하기 시작했다.

➋ 최근 주택시장 동향

2000년대 주택 시장이 매매 우위의 시장이었다면 2010년을 기점으로 전세 우위의 시장으로 전환되었다. 규모별 주택가격 변동률을 보면 소형 평형이 전반적으로 높은 상승률을 보이고 있으며, 평형 간 격차는 유형별로도 나타나는데, 아파트의 경우 규모별 격차가 더욱 크게 나타난다. 이러한 결과는 경기 호황기에 과도하게 공급된 대형 평형, 소수 가구의 지속적 증가, 소형주택의 상대적으로 높은 수익성, 여전히 높은 주택가격 등이 원인이 되어 나타난 것이라 볼 수 있다.

과거에도 소형주택 가격 상승률이 대형주택의 그것보다 높은 시기가 있었으나, 최근의 흐름은 이것이 장기적인 추세이며 가격 상승률 격차도 크다는 것이다. 이러한 소형주택 선호 현상은 앞으로도 상당 기간 이어질 것으로 전망되고 있다. 주거 점유 형태 중 가작 적은 자본이 필요한 월세 가구가 확대되는 경향도 주목할 만하다. 1~2인 가구가 지속해서 늘어날 것이기 때문에 월세 가구의 비중은 계속 커질 것이다. 이는 주거 유형 중 자가 및 전세가 점차 감소하는 추세와 정확히 대칭을 이루는 현상이다.

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➌ 주택 수요 감소

20~30대의 인구 감소가 주택 수요에도 영향을 미쳐 주택 수요 감소를 예상할 수 있다. 따라서 신규 주택 구입에 영향을 주는 20~30대 인구 감소와 1인 가구 특성에 따른 주거 대책이 필요한 시점이다. 통계청 인구 추계에 의하면 2010년 대비 2015년 인구 변화에서 20~30대 인구는 약 95만 명 감소하고, 50~60대 인구는 205만 명 늘어나고, 70대 이상의 고령층도 76만 명 늘어난다. 신규 주택의 수요층인 20~30대 인구의 감소는 중소형 주택 수요를 감소시키는 요인으로 작용할 수 있다.

➍ 정부와 민간 주도의 주거 공동체 등장

2008년 글로벌 금융 위기 이후 여건에 따른 서로 다른 형태의 주거 환경이 요구됨에 따라, 그에 반응하듯 정부와 민간 모두에서 다양한 주거 공동체의 모습이 등장하기 시작했다. 주거 이외에도 사무실, 음식점, 자동차, 교육, 도서관 등 공유 경제에 기민하게 대응하는 다양한 라이프스타일을 반영하는 플랫폼들이 전용공간을 최소화하고 공유공간을 집 밖으로 확장하려는 움직임을 자극하고 있다. 앞으로 1인 주거가 광범위하게 늘어날 것이고 그에 따른 주거 환경이 변화할 것이기 때문에 우리나라 주거 공동체의 모습은 더욱 다채롭게 변화할 것으로 보인다.

III. 주요 공유주거 및 공유 플랫폼

➊ 서울시 주도 임대 공공주택

서울시는 수요자 특성을 고려한 맞춤형 임대주택을 공급한다. 육아, 예술인, 청년, 여성, 노인, 대학생, 창업자 등 구성원의 특성에 맞는 유형을 제안하는 것이다. 대지 선정은 서울시의 유휴지를 활용하는 방식이다.

가양동 육아 협동조합형 공공주택: 서울시가 임대주택 8만호 건설을 위해 시행한 공공임대주택 프로젝트의 하나로 협동조합 방식을 적용한 협동조합형 공공임대주택이다. 협동조합형 공공임대 주택은 조합원(입주자)이 주체가 되어 건설 계획부터 참여하는 방식으로 입주자들은 동일한 출자금으로 협동조합을 설립하며, 직접 주택의 계획, 건축, 시설물 유지 보수 및 관리까지 운영한다. 가양동 육아 공공주택 협동조합은 총 24가구(전용면적 49㎡)를 수용하며 지상층에는 공동육아를 위한 육아시설이 있다. 조합원은 만 3세 미만의 자녀를 둔 무주택 가구로서 육아 및 교육에 대한 공통된 고민을 가진 이들을 모집했다.

만리동 예술인 협동조합형 공공주택: 서울시 만리동에서 진행 중인 예술인 협동조합형 공공주택은 총 29세대(전용면적 60㎡ 미만) 규모의 사업이다. 1인 가구를 위한 ‘셰어하우스’를 도입하고, 주변 시세의 80%로 전세 혹은 보증부 월세로 임대된다. 입주자 모집은 그룹을 선정하는 방식으로 이루어지는데, 1개의 메인 그룹이 선정되면 그 그룹이 제시한 마을의 청사진에 걸맞은 예술인 입주자가 선정되는 방식이다. 메인 그룹으로 선정되고자 하는 예술인들은 다섯 개의 가구 이상이 결성된 그룹을 조직해 예술인으로서의 창작 의지, 협동조합 조합원으로서의 활동, 지역사회에 대한 기여 방안 등을 제안해야 한다. 그룹들의 제안서를 전문가 면담 및 평가를 거쳐 최종 한 개 그룹을 선정해 입주 우선권을 부여하는 방식으로 입주민을 구성한다.

홍은동 청년 공공주택 협동조합: 원룸형 도시형생활주택 2동을 매입해 총 31가구(전용면적 26~29㎡)를 공급하는 사업. 임대료는 주변 시세의 40% 수준이며, 거주 청년들이 협동조합을 설립해 스스로 사랑방을 운영하고 공공주택 관리를 하는 방식으로 운영된다. 

천왕동 여성안심주택: 서울시 구로구 천왕동 여성안심주택은 도시형생활주택으로 이를 통해 서울시는 76가구(전용면적 14.18㎡형) 공급할 계획이다. 여성안심주택은 관리실에서 모든 출입자를 감시할 수 있으며 수도·전기·가스 검침 등도 원격에서 관리해 외부인 출입을 제한하고 24시간 운영되는 SH공사 통합관리센터로 비상벨을 연결해 응급 상황에 대비하는 등, 여성들이 안심하고 생활할 수 있도록 설계했다. 건물 1층에는 보육시설을 설치하여 여성들의 사회활동을 지원한다.

신내동 의료안심 임대주택: 신내동 의료안심주택은 연면적 13,099.58㎡ 부지에 지하 1층~지상 7층 2개 동의 규모로 전용 18㎡ 92가구, 29㎡ 130가구를 입주시키는 사업이다. 대지는 환자들이 병원을 더 쉽게 찾을 수 있도록 시립병원, 보건소, 국공립의료기관 반경 500m 이내를 원칙으로 했다. 이 주택의 가장 큰 특징인 생활리듬체크시스템은 집 안에 움직임을 감지하는 센서를 달아 입주자가 일정 시간 현관문이나 화장실 등을 이용하지 않을 경우 자동으로 관리사무실로 연락하게 되어 있어 홀로 거주하는 의료 취약계층, 특히 노인 고독사의 사전 방지가 가능하다. 각 층과 옥상에는 케어센터, 복지시설, 공동텃밭 등이 있고, 1층에는 의료서비스를 받을 수 있는 케어센터와 물리치료실 및 피트니스센터가, 2층에는 커뮤니티존이 들어선다.

노원구 공릉동 공공기숙사: 공릉동 공공기숙사는 431.08㎡ 대지에 연면적 821.52㎡, 지상 4층, 총 22호(43실, 1호 1실 장애인실 포함) 규모로 진행하는 사업이다. 기숙사 1층은 지역 청소년을 위한 공부방과 지역 주민들도 이용할 수 있는 공간으로 계획됐다. 공급 비용은 보증금 100만 원에 월 임대료 10만 원 이하로, 기존의 기숙사나 대학가 주변 원룸과 비교하면 4분의 1 수준이다. 사회봉사 활동을 입주 조건으로 하는 것이 특징이다. 

성북구 도전숙 원룸형 공공임대주택: 성북구는 1인 창조기업인(예비창업자)을 위한 원룸형 공공임대주택 ‘도전숙’(도전하는 사람들의 숙소)을 준비한다. 이 임대주택은 성북구와 서울지방중소기업청, SH공사가 기관 간 협업을 통해 마련한 것으로, 독립적 사무 공간을 확보하지 못한 저소득 1인 창조기업인과 창업준비생의 일상생활과 직장으로서의 생활이 가능하도록 기획한 것이 특징이다. 이곳에선 창업ㆍ비즈니스 교육 및 협업을 위한 커뮤니티 공간 제공과 함께, 사무ㆍ경영지원, 사업지원을 위한 투자설명회, 프로젝트 연계 등 맞춤형 성장 서비스 지원을 예정하고 있다.

방학동 두레주택: 두레주택은 다가구·다세대 밀집지역인 도봉구 방학동과 구로구 온수동 일대에 주방 및 거실 등 주택의 일부를 이웃 세대와 공유하는 방식으로 지역공동체 활성화를 도모하는 새로운 유형의 수요자 맞춤형 임대주택이다. 두레주택은 총 6실(전용면적 15~26 ㎡)로 1층에는 공용주방과 세탁실, 3개의 방이 있으며 2층에는 공용 거실과 3개의 방으로 구성되어 있다.

➋ 민간 주도 주거 공동체

일오집: 부산에 위치한 일오집은 부산의 한 대안학교 학부모들이 주도한 협동조합주택이다. 입주민들은 협동조합을 결성하고 토지 매입, 설계와 시공사 선정, 자금 조성, 분양 사업까지 직접 프로젝트를 추진했다. 일오집은 아이들에게 마당과 친구, 이웃과 마을을 선물하고, 각 세대가 공유할 수 있는 공간을 최대화하는 것을 초점으로 설계되었다. 지하 1층, 지상 4층(2개 동)으로 구성되어 있고 전용면적 20~30㎡의 입주민 14가구와 1채의 공동 공간이 있다. 입주민들은 자녀가 일정 나이가 되면 이곳을 나와 다른 사람에게 기회를 주기로 약속했다.

소행주: 성미산 마을공동체를 기반으로 형성된 소행주(소통이 있어 행복한 주택)는 입주자를 모집하고 토지를 계약하며 설계와 시공, 입주 후 관리를 단계별로 지원하는 공동주택 코디네이터 회사다. 집의 구조는 입주자의 생활 패턴과 필요에 맞게 설계되어 입주 가정마다 구조가 다르며, 공용 공간을 두어 공동창고, 손님맞이, 저녁 식사 공간, 게스트하우스 등의 용도로 사용한다. 또한, 초기 단계부터 커뮤니티를 형성한 후에 입주할 수 있도록 프로그램을 구성하고 있다. 집값 부담과 이사로 인한 거주의 불안정성 등 개인이 감당하던 주거 문제를 공동으로 해결하기 위해 결성된 것이다. 협동조합기본법이 발효되기 전부터 시도된 소행주는 자본의 49%는 외부에서, 51%는 마을에서 조성하고 이사 구성의 60%는 마을 내 주주에게 할애하며 이익 일부를 마을 사업에 환원하는 마을 기업 주식회사다. 입주자는 디자인부터 마무리까지 모든 단계의 의사 결정에 참여하여 건축가를 비롯한 전문가와 공동 진행한다.

민달팽이유니온: 청년의 주거빈곤 해결을 위해 2011년 연세대 총학생회 집행부가 중심이 되어 설립한 단체다. 새롭게 주거 취약계층으로 대두된 청년들의 당사자 연대로 비영리 주거모델을 실현하고 제도 개선을 실천해 ‘청년주거권 보장’과 ‘주거불평등 완화’에 기여하는 것이 목적이다. 민달팽이유니온은 단체의 조합원들이 주거 공동체를 이루어 살아갈 수 있는 ‘사회적 주택’의 공급 및 관리를 맡으며, 조합원들은 조합을 함께 소유하고 공동 이용한다. 유니온은 조합원 110여 명이 낸 조합비로 서울 남가좌동의 빌라 2채를 10년간 장기 임대해 홈페이지와 SNS 등으로 공동생활 신청을 받았다. 임대료는 2인실 기준 보증금 50만 원에 월세 20만 원이다. 장기 임대를 하는 대신 임대료를 낮추었기에 가능한 가격이다.

어쩌다가게: 마포구 연남동에 위치한 어쩌다가게는 소상공인의 고민을 덜어줄 하나의 실험적 모델이다. SAAI 건축의 임태병 소장이 조성한 이곳은 마당이 딸린 2층 가정집을 개조해 만든 복합 매장으로 8개의 숍과 작업실이 입주한 일종의 ‘셰어스토어’(share store)라고 할 수 있다. 조각케이크공방, 서점, 수제화숍, 싱글몰트 위스키바, 미용실, 실크스크린 작업실, 초콜릿공방, 꽃집 등이 입주해 있는데, 이곳을 방문한 손님들은 아들 가게를 다양하게 경험한다. 정원과 라운지 등을 공유하며 월세는 5년간 오르지 않는다.

우동사: 우동사(우리동네사람들)는 인천시 서구 검안동에 위치한 공동주거 플랫폼이다. 정토회 지인 6명이 모여 1억 원의 전세 자금을 모아 빌린 집에서 시작했다. 이들은 단순히 경제적 효과를 위해 셰어하우스로 살아가는 것이 아니라, 귀농, 귀촌을 고민하는 청년들이 공동체와 자립을 고민하며 살아간다. 이들 중 몇몇은 협동조합으로 카페를 만들어 운영하고 있기도 하다. 점차 청년 공동체로 성장하는 것을 기획 중이다.

빈집: 용산구 해방촌에 위치한 게스트하우스다. 전셋집 하나에 셰어하우스 형태로 시작한 이후, 6년이 지난 현재는 월세로 계약한 집 7채와 마을 카페 1곳으로 커졌다. 장기투숙객과 단기투숙객 약 30명이 함께 살고 있다(2014년 12월 기준). 빈집은 공유와 연대를 통해 가난한 이들이 주거 문제를 해결하고 살아가는 방법을 고민한다. 이를 위해 각 집은 ‘공동체은행-빙고’를 통해 보증금을 대출받아 구성원들이 공동으로 집을 계약한다. 게스트들은 월세와 각종 잡비, 빙고 이자, 잉여금을 합친 가격에 1/n(구성원 수) 기분으로 비용을 부담한다. 따로 보증금이 없어도 함께 살아갈 수 있는 구조가 가능한 이유다. ‘빙고’는 빈집에 거주하는 구성원과 대안적인 금융 시스템에 동의하는 조합원이 출자금을 모아 운영한다.

정릉생명평화마을: 정릉생명평화마을은 예술가들이 모여 만든 마을 공동체다. 예술가들이 셰어하우스로 살아가던 형태가 마을 공동체로 진화한 것이다. 이들은 현재 예비 사회적 기업으로 지정된 상태다. 이들의 주요 사업은 재개발 예정 지역으로 묶여 있어 방치된 마을의 빈집을 예술가의 작업실과 주거 공간으로 쓸 수 있도록 임대하거나, 마을형 게스트하우스로 활용하는 것이다(‘정릉골’ 지역은 2013년 8월 주택 재개발 정비구역으로 지정되었다). 형태는 ‘사회적 기업’이지만 협동조합형으로 구분하는 것은 예술가 당사자들이 협동의 방식으로 주거 문제를 해결하며 공동체를 형성하고 있기 때문이다. 이들은 마을의 빈집을 빌려 3인이 살 수 있는 레지던스로 개조하여 운영하기도 하며 이웃 주민과의 관계를 기반으로 한 다양한 예술적 시도를 한다.

통의동집: 2013년 11월 시작한 통의동집은 이름처럼 종로구 통의동에 위치한다. 1인 주거와 사무실이 함께 있는 이곳은 정림건축문화재단과 서울소셜스탠다드가 공동 기획한 셰어하우스이다. ‘나만을 위한 독립공간과 함께여서 즐거운 공유공간의 균형’을 고민한 공간으로 그 컨셉은 ‘혼자이면서 함께하는’이다. 7명 입주민이 3~4평 내외의 전용공간을 갖고, 주방과 거실, 1층 라운지를 공유하는 형태다. 지역에 다양한 문화시설과 건축사무소, 갤러리, 디자인스튜디오, 카페 등이 밀집한 까닭에, 공유주거는 물론 문화 교류에 관심 있는 이들이 특히 찾는다. 공동 기획한 정림건축문화재단의 사무실이 함께 있어, 이곳에서 진행하는 강연이나 스크리닝과 같은 프로그램에 입주민이 자유롭게 참여할 수 있다는 점도 특징이다.

함께주택 협동조합: 오래된 집을 1인 가구를 위한 공동주택으로 고쳐 지은 함께주택은 성미산 공동주택 실험을 해오던 소행주와 동네 주민들이 주택문제 해결을 위해 만든 주택협동조합의 결과물이다. 1990년 112.4㎡(34평) 대지에 지어진 집은 총 3개 층에 59.01㎡(17.9평) 넓이 방 3실과 욕실이 있는 구조였는데, 이를 1인 가구 전용주택으로 고치면서 큰방(9.43㎡) 5실과 작은방(5.74㎡) 5실, 층마다 공동 거실과 주방을, 1층엔 마을 사랑방을 만들었다. 땅값과 공사비는 성미산 마을 생협 커뮤니티, 소행주, 주거 문제에 관심 있는 동네 주민과 입주자 33명이 모여 조합을 만들어 마련했고, 부족한 돈은 서울시 사회투자기금인 ‘소셜 하우징’에서 대출을 받아 충당했다. 매달 받는 월세로 대출금 이자와 원금까지 조금씩 갚아 나가는 방식이다.

우주: 2012년에 시작한 우주(WOOZOO)는 서울에만 2014년 12월 기준 15호가 운영되는 셰어하우스다. 지방에서 서울로 올라와 매년 자취방을 구해야 하는 대학생의 고민에서 출발한 우주는 ‘우리가 만드는, 우리가 살고 싶은, 우리들의 집’을 추구한다. 각 호에는 미술가, 예비 창업가, 공연, 여행 등 각각의 컨셉이 있으며, 룸메이트 매칭 시스템 등의 여러 제휴 서비스를 제공한다. 우주는 예비 인터뷰를 통해 셰어하우스에서 잘 적응할 수 있는지를 판단한다.