건축신문

김현구 웹개발 및 자문회사인 디자인홈(HHOMM)의 대표이다. 건축 설계를 전공했으며, 2008년부터 2012년까지 건축 웹진인 레오퐁을 운영했다. 근대한국영화 상영 및 강연회를 기획했으며, 건축 아카이브 레오퐁을 개발하고 있다.

이은경 2011년부터 이엠에이 건축사사무소(EMA architects & associates)를 운영해오고 있으며 현재 서울시 공공건축가로 활동하고 있다. 대표작은 만리동 예술인 협동조합주택, 제주 오시리가름 협동조합주택, 파주출판도시 2단계 건설운영본부 등이 있다.

배경

도심의 저층 주거지는 사적 개발이익이 가장 극대화된 결과물이다. 지금 서울의 저층주거지는 크게 두 가지 구조적 변화를 겪고 있다. 하나는 주차장 법에 의해 접지부가 주차장이 되고 그 결과 근린관계가 점점 멀어지는 것이고, 다른 하나는 주차장을 만들 수 없는 경제성 낮은 작은 땅들이 점점 더 노후화되면서 도시 주거환경이 열악해지는 것이다. 이 프로젝트는 두 번째 변화를 집중적으로 다룰 것이다.

앞으로 변화가 필요한 노후화된 저층주거지 역시 필로티 주차장으로 가득 찬 도시가 될 것인가. 아이들이 안전하게 걷고, 활력 있는 도시 저층 주거지를 만드는 방식을 고민한다. 자본의 힘이 가장 강한 토지의 소유 형식을 다수가 공유할 수 있는 상상을 해본다. 다수에 의해 함께 구매되는 대지는 도시 중산층 한 가구가 구매 가능한 가격으로 나누어지고 또한 투기의 대상이 아닌 직접 거주할 주택을 설계할 새로운 가능성의 대지로 발견될 수 있을 것이다.

오래된 땅

서울시 저층주거지를 대상으로 오래되고 협소한 땅들을 걸러내는 기준을 탐구하고 그 기준에 따른 데이터를 시각화 한다.

노후저층주택

건축물 대장상 단독/다가구/공동 주택의 용도, 5층 이하, 준공일 기준 30년 이상 구조적 안정과 건물의 주거 기능이 확보되지 못하는 건축물을 대상으로 한다.

서울시 전체 주택 중 1/3가 노후주택이며, 평균 1.7가구가 1건의 노후주택에 살고 있다. 노후주택의 건수는 많으나 상대적으로 가구수가 적은 것은 건축물의 기능과 주거환경의 취약함으로 인해 거주밀도가 낮음으로 해석할 수 있다.

노후주택의 대부분은 저층이며, 저층노후주택의 평균가구수는 1.7가구이다.

특히 저층노후주택이 고층노후주택보다 건물의 수는 많으나 상대적으로 가구수가 적고 그에 따른 연면적도 적어 노후화에 의한 주거환경이 취약함으로 해석할 수 있다.

노후주택의 수

자치구 중 노후저층주택이 가장 많은 구는 성북구이며, 가장 높은 비율을 가진 구는 용산구이다. 특히 저층노후주택이 고층노후주택보다 건물의 수는 많으나 상대적으로 가구수가 적고 그에 따른 연면적도 적어 노후화에 의한 주거환경이 취약함을 드러낸다.

노후주택의 거주 가구수

자치구 중 노후저층주택에 사는 가구수가 가장 많은 구는 성북구이며, 가장 높은 비율을 가진 구는 중랑구, 강북구이다. 이는 해당 주거지의 특성상 자연지형, 초기 도시계획 등으로 특정 지역, 특정 시기의 주택이 다수가 차지하기 때문으로서 이에 대한 적절한 대안이 필요함을 시사한다.

노후주택의 세대당 면적

자치구 중 노후저층주택의 세대당 면적이 가장 넓은 구는 서초구이며, 가장 작은 구는 금천구이다.

저층노후주거지가 높은 비율로 나타나는 양천구, 은평구, 중랑구를 대상으로 해당 대지면적의 분포도를 분석한다.

양천구는 160~170(h)m , 은평구는 160~170m , 중랑구는 110~120m 사이의 대지가 특히 노후주택으로 드러난다. 그 중에서도 양천구 신월동, 은평구 갈현동, 중랑구 면목동에 해당 면적의 대지가 집중되어 있다.

새로운 땅

서울시 노후저층주택의 가용할 대지를 대상으로 대지를 공유하는 방법을 탐구하고 형식을 제안한다.

공유대지

노후도에 따라 건축물을 멸실하고 새로운 공동주택 프로젝트가 실행될 대지이다.

공유가구

공유대지에 주거환경과 커뮤니티를 고려한 적정 가구수이다.

공유대지면적

총면적: 법정 규모에 맞고 하나의 주택 프로젝트를 수행할 수 있는 면적의 합이다.
단위면적: 전용면적과 공용면적이 합쳐진 1가구를 위한 수직적 대지면적

공유대지 구매 후 공동주택 건설의 형식

공유대지는 다수에 의해 수직으로 가용한 면적으로 구매되고 건축가, 코디네이터, 건설사의 전문적 컨설팅에 의해서 각자의 요구에 맞는 주택으로 건축되어 대지 구매자가 실제 거주자로 입주한다.

대지 구매 후 주택분양의 기존 형식

현재는 투자가능한 자금을 가진 개인이 대지를 매입하여 최대 분양가능한 면적으로 분양을 위한 상품으로서 비용 대비 최대 이익을 위한 주택을 지어 분양/임대를 한다.

새로운 대지

토지거래소는 기존 부동산거래와 다른 관점으로 접근한다. 기존 부동산거래 시스템은 지역을 선택하고 가격대를 선택한다면, 토지거래소는 노후화된 저층주택이 있는 대지를 먼저 선택하고 지역을 찾아간다. 또한 대지의 가격은 하나의 대지가 하나로 구매할 수 있는 것이 아니라 여러 명이 공유할 수 있는 면적으로 나누어져 함께 구매할 수 있는 목록으로 제시된다. 대지의 제시된 공유지분이 모두 선택이 되면, 대지는 새로운 공동주택의 프로젝트로 생성이 된다.

결과

토지거래소

토지거래소의 웹 모델 시험으로 데스크탑, 모바일 모두에 최적화된 반응형 웹사이트 slex.or.kr을 제작한다. 특정 지역을 샘플의 대상으로 한정하고, 해당 지역의 노후된 저층주거지 대지를 검색할 수 있는 웹서비스의 시험버전이다.

Pop-up Market에 설치된 PC 또는 개인의 온라인 기기를 통해 소비자는 토지거래소의 구매 행위를 체험하게 된다.

토지거래소 Pop-up Market

저층 주거지의 접지층은 부동산, 약국, 카페, 편의점 등의 일상적으로 필요한 상가들로 채워지게 된다. 토지거래소는 ‘떳다방’의 형식인 팝업 마켓으로 끼어든다. 새로운 형식의 이벤트는 부동산 거래가 우리 삶에 일상적인 것과 같이 토지의 거래가 일상적으로 일어남을 표현한다.