건축신문

뉴타운 키즈와 DDP

서울은 도시 공동의 장소의 기억을 삭제하는 것을 너머 그러한 공간이 존재했다는 사실을 부정하는 도시이다. DDP가 원래 동대문운동장이었다는 사실을 아는 20대는 거의 없다. 청계천이 원래 고가도로였다는 사실을, 한강이 백사장이 있고 물이 맑아 수영할 수 있는 강이었다는 사실을 아는 사람들도 거의 없다. 문제는 한강변이나 청계천이 콘크리트여서 불편하다고 느끼는 사람도 별로 없다는 점이다. 콘크리트 건물에서 태어나 아파트 단지 내 조경을 자연 삼아 자란 세대에게 도시의 과거와 자연을 기억하자는 일은 중요하지 않을 수도 있다. 600년 된 도시의 역사를 일일이 기억할 수는 없는 일이지 않은가? 우리 세대나 다음 세대는 동대문운동장이 어떤 공간이었는지, 청계천이 어떤 공간이었는지 기억할 필요가 없을지도 모른다.

하지만 우리 도시 행정가들과 시민들이 왜 청계천 개발과 동대문디자인파크라는 선택을 했는지, 과연 그 선택이 지속 가능한 선택이었는지에 대해서는 질문할 필요가 있다. 그리고 그 결정 과정에서 우리가 도시에 대해 기록하지 않거나 주목하지 않은 것들이 무엇인지 함께 이야기해 볼 필요가 있다. 도시의 역사는 누구를 위주로 기술되는지도 주목해야 한다. 청계천과 동대문의 노점상, 청계천 복원 문제는 제대로 기록되거나 공론화할 시간을 갖지 못하고 짧은 시간에 개발되었으며, 소수자들의 의견과 투쟁은 역사에 담기지 못했다. 리슨투더시티에서 청계천 동대문 노점상 젠트리피케이션 지도 만들기, 청계천 투어와 재난 지도 프로젝트를 하게 된 배경이 여기에 있다. 리슨투더시티는 토목 개발 중심의 도시 패러다임이 어떻게 구성되었는지를 이해하고, 그 시스템을 지속 가능한 시스템으로 전환할 수 있는 문화를 구축하는 일에 관심을 갖고 있다.

서울은 뉴타운 사업이 본격적으로 시작된 2003년 이후로 급격히 변했다. 2005년을 기준으로 1950년 한국전쟁 이전의 건물은 전국에 3%가 채 남지 않았고,¹ 2002년부터 2005년까지 단 3년 사이에 서울의 주거 지역 면적 305.74km²의 약 7.5%에 달하는 23.16km²가 재개발, 재건축 정비 구역으로 지정되었다.² 서울에 오래된 동네들은 모두 아파트로 대체되면서 아파트 재개발을 피해간 이태원, 망원동, 서촌, 이화동, 익선동 등은 오래된 장소의 미학 덕에 현재는 카페가 들어서기 좋은 핫플레이스가 되었다.

최근 젠트리피케이션이라는 용어를 탈맥락적으로 쓰는 경우가 있는데, 2003년 이후 본격적으로 시작된 뉴타운 사업과 서울의 지가 상승, 상가 임대차 문제는 모두 연결되어 있으며 단순히 주거 재개발과 상가 임대차 문제로 나눌 수 없다. 한국처럼 도시 곳곳의 큰 면적을 국가와 기업이 주도하여 깨끗하게 철거하고 새 집합주택을 짓는 현상은 세계적으로 특이한 경우로, 영미권에서 수입된 젠트리피케이션 개념과 일본에서 도입된 재개발 개념을 한국 도시의 상황에서 일대일로 대응해서 쓰기란 퍽이나 곤란한 일이다(한국과 비슷한 개념의 전면 재개발은 유럽에서는 1853년 오스만의 파리 재건 사례 이후로는 거의 없었다). 예를 들어 용산 참사는 재개발 사업이지만 그때 투쟁했던 철거민들은 대부분 상가 세입자였다. 두리반이나 카페 마리도 도시 정비법에 의한 재개발 사업이었지만 상가 세입자들이 자신들의 권리를 주장하는 운동이었다. 한국처럼 부동산을 통한 착취가 지속적, 복합적으로 나타나는 곳에서는 지리학자 제이슨 핵워스(Jason Hackworth)와 닐 스미스(Neil Smith)가 주장한대로 1, 2, 3차로 젠트리피케이션을 나눠 보는 것이 가장 적합하다고 본다. 한국 도시의 상황을 보면 젠트리피케이션의 세 가지 물결이 동시에 일어나고 있다고 볼 수 있다. 핵워스와 스미스는 젠트리피케이션을 세 가지 형태로 구분한다. 첫 번째 물결은 고립된 작은 지역에 국한되어 일어나는 현상이다. 두 번째 물결은 거주 지역과 연계되어 일어나는 현상으로, 예를 들어 자본이 소호와 로우 이스트사이드로 침입하여 주거 지역이 상업 지역으로 바뀌는 것이다. 세 번째 물결은 큰 자본과 연계해 개발자들이 국가의 도움을 받아 동네 전체를 재개발하는 것이다.³

청계천 개발(2003–2005)과 동대문디자인파크의 건립(2007–2014)은 제이슨 핵워스와 닐 스미스의 젠트리피케이션 모델 중 3차 모델에 해당할 것이다. 이 두 사업은 단순히 그 장소만을 개발하는 사업은 아니었고 주변 부동산 개발과도 밀접한 관련이 있었다. 뉴타운 특별법을 만들고 이끌어 갔던 정치인들에 의해 기획된 사업들이며, 부동산 개발 사업을 지지했던 사회 분위기의 정점에서 시작되었다는 맥락을 염두에 두어야 한다. 2004–2008년 서울시 평균 지가 상승률이 7.6%이었던 반면 뉴타운 지구는 적게는 48%에서 258%까지 뛰었다. 그렇다면 뉴타운은 정말 헌 집 주면 새집 주는 사업이었을까? 2015년 서울시 주택 보급률은 97.5%이지만 자가 주택 보유율 평균은 42.1%에 지나지 않는다. 2005년 자가 주택 보유율인 44.6%보다 낮았다. 즉 뉴타운 사업으로 주택은 늘어났으나 이미 집이 있는 사람들이 한 채 더 갖게 된 셈이다. 원래 자기 동네에 살던 사람이 뉴타운 이후 재정착 한 경우는 10% 미만이다. 재개발 지역으로 선정된 지역의 인구의 70%는 세입자였지만 임대주택 건립 비율(총 건립 세대 수의 17%)이 낮아 원주민 재정착을 위한 세입자 대책은 매우 미비했다.⁴

청계천과 동대문디자인파크도 부동산 부양을 목적으로 하는 대규모 개발 사업이었다. 청계천 주변의 지가는 가파르게 상승해 청계천에 1m 가까워질수록 필지는 1m2당 약 28 – 36만 원의 프리미엄을 가졌다. 또한 1공구는 2, 3공구보다 단위 면적당 약 14 –29% 높은 지가를 형성했다.⁵ 동대문디자인파크 주변의 부동산 가격도 상승했지만 정작 청계천과 동대문의 상권을 만들었던 6만이 넘는 상인들, 천여 명이 넘는 노점상들과 상인들은 주변으로 밀려가거나 강제 이주 당했고, 10여 년이 지난 지금 다시 정착하지 못한 사람들도 많다.

청계천과 동대문디자인플라자의 지속 불가능한 개발

1. 청계천

청계천 사업 초기, 이 사업은 지속 가능한 녹색 성장으로 소개되었다. 10여 년이 지난 지금 이 사업을 다시 평가한다면 지속 가능성의 여섯 개 원칙 중 무엇을 얻었는지 살펴볼 수 있을 것이다. 밀레티(Dennis S Mileti)는 지속 가능성의 여섯 가지 원칙(The Six Principles of Sustainability)을 아래와 같이 소개한다.

주민의 삶의 질을 높인다.
지역 경제를 활성화한다.
사회적, 동시대적 평등을 보장한다.
환경의 질을 높인다.
재난 회복력을 증진시키고 예방하도록 한다.
도시 결정 과정에서 동의의 과정을 구축하고 참여를 보장한다.⁶

청계천 복원 사업은 이명박 서울시장 시절인 2003년 7월 1일부터 2005년 9월 30일까지 2년 3개월간 진행되었다. 총사업비 3,867억 원, 투입 누적 인원 69만 4천여 명에 달하는 대규모 토목 사업이다. 당시 청계천 복원 명분은 고가 철거로 안전성 확보, 환경 친화적 도심 공간 조성, 역사성과 문화성 회복, 강남과 강북의 균형 발전 등이었다.

그러나 프로젝트 과정은 비민주적이었다. 지속 가능성의 위기는 보통 거버넌스의 위기에서 시작된다고 이야기한다.⁷ 서울시는 천 번 이상 상인들을 만났다고 했지만 상인 대표회를 둘로 나눠 서울시에 우호적인 측하고만 협상을 진행했으며, 그나마 노점상인들은 만나지도 않았다(최인기 인터뷰, 2017). 조명래는 “복원 과정이 비민주적으로 꾸려진 결과, 서울시가 선호하는 관점이 지배하면서 시민 사회가 제기한 대안적 관점들이 철저히 배제된 결과를 온전히 보여주고 있다(조명래&배재호, 2005)”고 지적했다. 서울시는 청계천 상인들과 가든파이브로의 이주를 약속하고 복원 공사를 진행했고, 2007년 청계천 상인 6만여 명 중 이주 의사가 있는 6,097명에게 특별 분양 자격을 줬다. 하지만 약속보다 분양가가 훨씬 높게 책정된 가든파이브에 실제로 입주한 상인은 1,028명에 불과했다. 2015년 가든파이브에서 장사하는 사람은 100여 명에 지나지 않았다.

당시 주로 청계 7– 8가에서 장사를 하던 천여 명의 노점상인들은 복원 계획 논의에 초대조차 받지 못했다. 서울시는 2003년 11월 30일 새벽 공무원과 철거 용역업체 직원, 전경 등 8천여 명 이상을 투입하여 천여 개가 넘는 노점 철거를 강행했다. 노점상인들은 격렬하게 저항했지만 결국 청계천의 자리를 지키지 못하고 2004년 1월 동대문운동장 주차장 자리로 이주했다. 하지만 2008년 동대문디자인파크 사업 때문에 다시 어렵게 자리 잡은 운동장 주차장 자리에서 일부만 현재 풍물시장 자리로 강제 이주하게 되었다.

역사 문화 복원에 대해서도 원래 목적을 거의 이루지 못했다. 청계천 복원 제1의 목적은 역사 복원으로, 현재 장충단공원에 방치된 ‘수표교’를 다시 청계천에 돌려놓는 것이었다. 그러나 설계 오류로 인해서 현재 청계천의 폭이 너무 좁아 다리를 되돌릴 방법이 없다. 청계천 완공이 10여 년이 지난 현재까지도 수표교 복원은 미지수이다. 청계천 복원을 적극적으로 찬성했던 소설가 박경리는 청계천 공사가 졸속으로 진행되는 과정을 보면서 “지금의 형편을 바라보면서 미력이나마 보태게 된 내 처지가 한탄스럽다. 발등을 찧고 싶을 만치 후회와 분노를 느낀다. 차라리 그냥 두었더라면 훗날 슬기로운 인물이 나타나 청계천을 명실 공히 복원할 수 있을지도 모르는데, 몇 년은 더 벌어먹고 살았을 텐데. 노점상인들이 안타깝다.”고 『동아일보』(2004)에 특별 기고를 했다.⁸

청계천 복원 후 청계천에서 100m 가까울수록 온도가 0.39℃ 하락하였다.⁹ 도시 열섬 현상을 완화했다는 측면에서 청계천의 환경적 측면은 도시 환경에 긍정적 역할도 하였다. 하지만 도시 회복력 부분과 재난 방재 부분이 취약해졌다. 청계천은 불투수율이 70%가 넘는 하천으로 건강한 자연 하천이 아니라 수돗물을 흘려 보내는 거대한 어항이라고 할 수 있다. 특히 비가 많이 내리는 날이 문제다. 청계천 주변의 하수가 모두 청계천으로 유입되고, 비점오염원¹⁰이 모두 청계천으로 흘러 들어가게끔 설계되어 홍수해 위험도 크고, 시민이 고립되는 사고가 매해 10건 정도 발생하고 있다. 매번 주변 하수가 흘러들다보니 검출되는 대장균도 기준치의 50배가 넘는 상황이며, 가끔 물고기가 떼죽음을 당하기도 한다.

2. 동대문디자인파크

2007년 디자인서울 계획과 함께 동대문운동장을 철거하고 디자인파크를 건립한다는 계획이 발표되었다. 그러나 894명이 넘는 노점상인들, 청계천 개발 시 서울시에 의해 동대문운동장 한 켠 주차장 자리에 강제 이주된 노점상인들은 또 다시 결정 과정에 참여할 수 없었다. 노점상인들은 인터뷰에서 “그들은 우리를 시민으로 보지 않았어요. 공무원들한테 우리는 ‘게네들’이에요. 사람이 아니라고 취급받았는데 어떻게 공청회에 초대를 받겠어요(우종숙, 동대문 지역 노점상 인터뷰 2017)”라고 했다. 시민 사회는 노점상을 그대로 두고, 운동장 건물을 리모델링해서 쓰자고 건의했다. 하지만 의견은 반영되지 않았고 2008년과 2009년에 걸쳐 동대문운동장의 노점상들은 강제 철거되었다. 양인수씨 등이 동대문운동장 조명탑에서 고공 시위를 했지만 결국 대부분이 상권이 형성되지 않은 숭인동 풍물시장으로 이주하게 되었고, 풍물시장에서도 장사가 잘 되지 않아 더 이상 장사를 하지 못하게 된 경우도 많았다.

근대 문화재 전문가들은 동대문운동장은 그 자체가 근대 문화재로 지정되어야 한다는 주장을 했다. 일제 강점기에 지어진 최초 근대식 스포츠 시설인데다, 수많은 국가 행사를 했던 시설이기 때문이다. 군부 독재 시절에는 축구 경기를 보려는 사람들로 동대문운동장이 북적댔다고 한다. 당시 추억이 많았던 세대들도 운동장과 야구장을 철거하는 데 반감을 표했다. 하지만 시민 사회 의견이나 불시에 삶터를 다시 잃게 된 노점상의 의견이 충분히 반영되지 않았고 공사가 강행되었다. 터파기 공사를 시작하자, 큰 규모의 하도감¹¹ 터 등 수많은 조선시대 유구를 발견하게 되었다. 당시 문화재계에서는 이 터 자체가 국보급이라고 하였지만 공사는 다시 재개되었다. 현재 유물은 공원 중간에 어설프게 재현되어 있다.

동대문디자인파크는 자하 하디드(Zaha Hadid)가 외국 건축가라는 이유로, 주변의 풍경과 어울리지 않는다는 이유로 비판받아 왔는데, 그것보다 더 핵심적인 문제는 큰 건물 내부의 프로그램의 공공성이 부족하다는 점이다. 건설비 총 4,800억 원, 토지 구입비까지 합하면 1조 원이 훌쩍 넘는 사업이지만, 그만한 경제적 효과를 가져왔는지 결과는 부정적이다. DDP 운영비가 2014년 300억 원이 넘었다. 투자금을 회수하기 위해 공공을 위한 디자인 전시를 직접 기획하기보다 대관 전시를 주로 해왔고, 대기업에 임대하는 방식으로 수익을 냈다. DDP는 디자인장터(3,523m², 약 1,065평)와 살림터(2,959m², 약 895평)를 각각 GS 리테일, 디자인하우스에 3년 계약으로 위탁해 운영했다. DDP보다 몇 년 앞서 완공된 중국 광저우의 자하 하디드 오페라하우스 건물도 같은 문제를 보여주고 있다. 그 건물이 어떻게 쓰이고 있는지 연구하려고 직접 광저우에 방문했는데, DDP와 마찬가지로 건물은 크지만 운영 프로그램은 부족한 실정이었다. 건물을 통째로 사기업에 대관하였고, 지금은 오페라 하우스가 아닌 대극장으로 이름을 바꾸어 주로 어린이 오페라를 하고 있다. 더욱이 운영 자금이 부족해 건물이 빠르게 부식되어 가고 있었다.

하도감 터 였으며, 최초 근대 운동 시설인 동대문운동장이었고, 2007년 이전 일본 관광객을 위한 노점상 가이드책이 나올 정도로 유명했던 동대문의 노점상 거리 대신 서울이 얻은 거대한 건물은 그 내용을 무엇으로 채워야 할지 난관에 빠지고 말았다. 서울시는 심지어 자신들이 지워 버린 노점상의 역사를 복원시켰다. 2016년과 2017년 두 차례 밤도깨비 야시장이라는 프로그램을 열어 참가자들에게 하루 임대료 15만 원을 받고 200여 개 푸드트럭을 DDP에 일시적으로 입점시켰다. 이 장면을 보고 이 지역에서 IMF 이후 줄곧 포장마차를 하다 DDP 건립 과정에서 한가한 길가로 이주하게 된 우종숙씨는 분노했다고 한다. “서울시는 분명 만약 DDP에 노점상을 도입하면 우리를 제일 먼저 입점시키겠다 했어요. 그런데 작년에 푸드트럭 200여 대가 DDP 안에 들어가는 것을 보고 제가 미친 사람처럼 두 시간 넘게 항의했어요. 우리가 장사하던 곳을 양보해 줬는데, 새로운 푸드트럭은 되고 우리는 안 된다는 게 말이나 되나요?”

노점상은 단순히 도로 불법 점거자가 아니라 인구를 유입하고, 거리를 활기차게 하는 중요한 도시 문화 요소라는 사실을 주장해 왔지만 줄곧 무시 당해왔다. 그러나 서울시는 필요에 따라 그 사실을 부정하고 지금은 수용하는 이율배반에 봉착했다. 적은 비용으로 큰 공간을 메우는 방법을 DDP는 과연 찾을 수 있을까?

평범한 사람들의 도시 역사

어떤 지도에도 노점상의 위치는 남아있지 않다. 도시 거버넌스에서 노점상은 오랜 시간 동안 목소리가 없는 존재였다. 그러나 뉴타운 개발로 낡은 마을들이 거의 사라진 지금, 노점상은 도시 골목의 정서를 유지해 온 장소적 장치가 되었다. 역사는 주로 영웅을 중심으로 서술된다. 하지만 도시의 삶은 영웅적이지도 않고, 대단한 드라마가 있지도 않다. 수많은 익명의 사람들이 마주치며 삶을 만들어가는 순간이 도시 민중의 역사라고 할 수 있다. 또한 ‘자격 없는 자’들이 자신의 도시민으로써의 권리를 이야기하고, 공공공간에 대하여 함께 논의하는 것이 도시권이다. 소홀히 다루어졌던 평범한 사람들의 역사를 다시 발굴하고 기록하며, 그간 개발주의에 의해 삭제되었던 다양한 도시 문화를 다시 생각해 볼 필요가 있다.

청계천 공사가 완공된 지 12년이 되었고, 동대문역사문화공원이 완공된 지 4년 차에 접어든다. 청계천은 일 년에 72억 원, DDP는 일 년에 300억 원에 이르는 유지비가 든다. 비단 이 두 사업이 유지비가 많이 들어서, 공사비가 많이 들었기 때문에 잘못되었다고 말할 수는 없다. 이제 DDP도 청계천도 서울 시민이 풀어야 할 숙제가 되었다. 우리는 어디서부터 다시 이야기를 할 수 있을까? 이 두 장소를 시작으로 이제 서울에서 공공이라는 이름으로 대규모 토목 공사를 하는 시대가 막을 내렸으면 한다. 도시는 부동산 가치로만 이루어진 공간이 아니다.